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产业升级浪潮下:如何将租房变成一门好生意?

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  租房从来是个大市场,以致于隔段时间总有人摇着“颠覆”的大旗闯入,O2O、互联网+、供给侧改革等新概念,喊出“干掉传统中介”的也大有人在,结果呢?转型的转型,退场的退场……

  过去的十年,互联网以迅雷不及掩耳之势重构了各行各业的运作方式,对于线下模式较重的房地产行业却并没有产生太大影响,尤其是租房行业,找房,带看,中介,主导这个行业的元素似乎从来没有变过,行业依然笨重不堪。如今,在全行业消费升级的浪潮下,租房这个庞大的市场,变革者们又开始雀跃欲试前仆后继。

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  链家和58分别凭借其线下和线上入口优势,坐拥行业头部资源,嗨住,蘑菇租房,盈家生活,青客等新兴平台纷纷跑马圈地,试图通过不同的科技或者金融产品切入租住场景,消费升级浪潮下如何将租房变成一门更好的生意,不光是那些新兴平台,也是整个行业共同面对的难题。

  租房的生意有多大?

  随着房地产开发新量逐渐放缓,行业进入存量时代。宏观层面说,房地产整个产业链可以简单的分为房地产开发、房地产金融以及房地产服务(包括交易、装修,租赁等),随着行业进入存量时代,产业链的后端,即服务端已经成为未来市场的发展重心,后端所带动的消费升级和存量运营也呈现爆发式增长。

  国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告》显示中国有2.5亿多的流动人口。以北京为例,2015年北京租房人士高达1/3,占常住人口比例约1/3。庞大的流动人口基数一定程度上催生了租房市场的需求。另一方面,越来越高的房价也是催生租房市场发展的一个重要因素。

  数据显示,上海 2014 年住房自有率水平高达 70%,纽约的住房自有率近年来约维持在 30%到 35%的水平,而日内瓦和柏林其住房自有率仅有不到 15%的水平,一方面显示越是发达国家,越多的人群选择租赁为主要的居住方式,同时这也足以反映出国内住房租赁市场发展的滞后和缓慢。

  去年,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确指出要大力发展住房租赁企业,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,并提出鼓励房地产企业开展住房租赁业务。

  传统模式下,这门生意做得好吗?

  据链家研究院《租赁崛起》白皮书数据,未来十年,租房市场GMV接近3万亿,租赁人口近3亿。租房是一门好生意,但这块蛋糕吃起来从来并不容易,过分依赖线下和人力,流程效率低,运营模式缺少创新,相对于炒得火热的互联网下半场,租房这个行业还处在石器时代:

  一锤子买卖,租客无体验可谈:租房模式体验差体现在各个方面,信息不够透明,佣金抽成不公正,素来备受租房客诟病。在如今房东主导的租赁市场里,付三押一付六押一成为常态,关键是租完房子房东往往摆出一副“尽量别烦我”的姿态,水管爆了马桶堵了诸如此类的生活小事让租房更受罪。

  带看成本高,房东管理成本高:对于房东来说,租房最烦的莫过于带人看房,往往五个以上的带看才有一套成交。即使顺利出租,还免不了修马桶,送钥匙的苦恼,严重影响工作与生活。有些房东会选择一些机构包租,但结果往往不是房子结构被改造就是被租客弄得乱七八糟。

  互联网对行业改造不深入:互联网解决信息不对称能力越来越强,传统租房行业借上了互联网东风,“门店+鼠标”模式或许是目前租房行业唯一得到改造的地方,但问题依然存在。因为信息的过度分散,导致租房平台信息的真假难辨和更新不及时:房源不可能为某家平台的独家资源,必然会造成有人上架,出租后却无人及时下架,其次,经纪人获客成本过高,只能用假房源“钓鱼”,虚假信息泛滥,大大增加了沟通成本。

  产业衍生能力薄弱:也正因为缺少革命性的创新,在互联网发展如此迅速的时代,租房依然是租房,可以想象到的可衍生业务依然关联性极差,简单来看,目前一些流量集中的平台,租房分期、装修,家政等等业务关联性依然很差。

  如何将大生意变成好生意,盈家的逻辑

  “租赁崛起的背后实际上是服务崛起”盈家生活创始人邢弢说,“所以解决行业痛点的方式就是基于科技和硬件基础上,认真做好租住服务的交付。”

  租房分期切入:2014年,盈家生活首创租金分期,打造租房这个消费金融场景,首次将消费金融的触角延伸到租房领域,也一次性解决了房东和租客在租房场景下的痛点。

  “用户的需求不光是要被挖掘,也是需要被教育的”邢弢说,“就像滴滴一样,一开始谁都不觉得打车就是可以通过平台的,后来就习惯了这样的便利。租客从来没想到过,房租其实是可以按月付的,所以这样的需求也是要靠挖掘加培养。”

  相对于租客,其实租金分期的产品更容易被房东接受,房子本身是一个理财产品,盈家目前已对接了多家银行,当用户办好分期后,房东可以一次性拿到一年房租,资金快速回笼,收益最大化。

  2015开始,长租领域就备受资本关注,从雷军投资you+到魔方公寓拿下数亿美金融资,长租公寓行业热度不减,核心就是长租行业的金融属性,租金分期的市场也一直被看好。以金融为入口,基于智能硬件和大数据分析,未来将延伸到租住的全产业链以及各类O2O服务,这才是租房背后的大生意。

  多元化科技植入租房场景:在盈家生活的产品逻辑里,智能硬件植入和数据化是改造传统租房的利器之一。“从租客每天开门的时间我们是不是就能判断用户的起居时间呢?如果几天不开门,系统就会判断,用户是不是出差了,这时我们的系统就会推送相关的温馨提醒。当然,超期很久不缴纳房租我们就只能断电不让他住了”邢弢说,房间通过门锁、网络和电表等智能硬件的植入,会让用户画像更加清晰完善。

  盈家生活控制住房这个重场景,通过多元化的方式获取到用户各方面的信息,全方面记录和关注租客的起居生活,获得租客大量详尽的生活数据信息,从而主动推送租客需要的,且性价比较高的服务,提高租客生活品质,建立健全以盈家生活为核心的租住生态。

  消费升级下的体验驱动

  消费升级的本质是体验的升级。租房的体验是什么?“我们一直在做的,是给房东和租客美好的租住体验——帮房东和租客做不愿意做的事,让他们把时间浪费在美好的事物上。”邢弢说。

  对于房东,诉求无非是钱多省事。盈家生活屋老板首创租房管理新模式,用一站式服务满足了房东更高更稳定租金收入、更好租客来源的需求,让房东真正过上的房屋出租以后不被租客打扰的“甩手房东,坐享受益”的租房后时代。智能门锁电表及专业的租客管理系统,确保房东按时收租。专业的管理系统,让房东坐收更多租金以外的收益,开创了“赚得更多,管得更少”的甩手房东时代。

  在租客层面,盈家生活所建立起来的是一个全新的租住生态,从找房到租金月付,再到24小时全方位的租后服务,实现管家式的租住体验,提升居住的幸福感。通过用户的精细化运营,也丰富了盈家生活盈利模式。

  “消费升级浪潮下租房生意的最大升级点,就是对房源、房东和房客几个关键环节的精细化运营,服务好了房东和租客,还用愁怎么赚钱?”邢弢总结道。

  租住市场是一片蓝海,且尚在初级阶段,中国租赁行业的发展还不足5年,更没有成型的经验可以参考。讲故事的企业很多,拿融资的也很多,因为行业背后用户的需求的确很大。租住不仅仅是租房那么简单,用户是有睡觉以外的很多需求的,比如保洁维修等日常需求,还有那些连用户自己都不知道的需求呢?这些需求谁来挖掘?这就是市场,这些需求谁能满足?那就是下一个独角兽。

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