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保质增量,首创置业要扩张的“又快又稳”

首创置业 王大勤|2019-04-09 13:42:30|来源:网络

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从“黄金十年”到“白银时代”,中国房地产大红利的远去已是行业共识。如何在多远业务上寻找出路抢占先机,是近年来地产企业不断探索的方向。

  逆势行情下,老牌国企已经做好蓄力。

  第一季度尚未结束,首创置业已经在为企业规模的稳健扩张“未雨绸缪”。

  3月27日,首创置业发布公告,与首创证券及其他承销商订立协议,在中国以一批或分批形式,发行规模总额不超过100亿元的境内公司债。这是进入今年以来,地产企业中,发行规模较大的一笔境内公司债。

  对于此次发行公司债的理由,首创置业董事会在公告中表示,这将有利于公司进一步保持债券融资渠道通畅,并能优化融资结构,降低融资成本,进一步提升公司市场竞争力。

  今年3月8日,首创置业公布的业绩显示,2018年实现签约额706亿元,同比增长26.5%;签约面积为306.3万平方米,同比增长27.6%;营业收入达到232.57亿元,同比上升9.23%;毛利润60亿元,同比上升5.36%;每股基本收益为45分,末期派发股息每股0.22元,同比增长4.76%。

  过去一年,地产行业不论在融资断还是市场端,都受到较大阻力。特别是一线城市及热点二线城市,受政策调控及项目预售证审批放缓的影响较大,项目推盘速度及销售进度均受到影响。长期以来,一、二线城市一直是首创置业的布局重点,在市场发生反转、销售和区域客户都发生较大变化的情况下,首创置业的签约规模虽然距离去年初定档的800亿元略有差距,但签约量依然突破历史纪录,保证从2014-2018年间,年复合增长率达到30%的行业内稳健水平。

  对于未来的发展态势,首创置业高层也表达出“先稳再发展”的态度,对今年的规模目标重提800亿元。从未来三年的发展计划来看,对于行业和企业发展也颇具信心,计划在三年实现累计签约额3200亿元,毛利率维持在25%以上,净资产负债率降至120%以下的业绩目标,实现既保证规模,又保证企业健康运营。

  随着今年市场呈现出复苏迹象,首创置业也适时抓住机遇调整推盘节奏,推出合适产品。截止今年3月末,公司已实现签约金额139.1亿元,同比增长63.2%;累计签约面积56.7万平方米,同比增长35.6%,销售速度提升明显。

  而从上述融资准备也能看出,规模发展仍然是首创置业发展的重中之重。不过,和前几年企业竞赛式的迅速扩张不同的是,首创的步伐更加沉着,发展更加稳健,在保证企业产品质量、产业多元、优化布局的基础之上,形成跨越式发展,实现“做大、做强、做优”的目标,是这家老牌国企发展的应有之义。

  扩大土储,重仓三大城市群

  房企要做大做强,土地储备量一直是扩展发展的基石。面对日趋激烈的市场竞争,首创置业在过去一年做了充足准备。2018年报显示,首创置业去年总投资额达到485亿元,其中通过一二级联动、并购及合作开发等方式,获得二级开发项目27个,总建筑面积409.3亿元,二级土地总投资额409亿元,同比增长11.3%。截止去年末,公司拥有总土地储备面积1255万平方米,货值超过3000亿元,较2017年底储备量增长15%以上。

  从储备布局和比例来看,京津冀、长三角、粤港澳大湾区是投资聚焦的核心,一、二线市场仍然是布局重点。其中,京津冀、长三角和大湾区货值配比分别为57%、19%和5%,京津冀所占的核心地位仍然不可动摇。从收入表现来看,京津冀在过去一年也给首创置业带来不俗的业绩,仅北京去年就实现392亿元的签约量,同比增长74%,区域优势明显。

  去年首创置业副总裁徐锴就曾表示,京津冀是公司发展的绝对核心,占公司未来投资的半数以上。2018年,公司通过土地一二级联动,零溢价新获北京、天津11幅地块,为公司补充了充足的低成本土地资源。同时,新获北京怀柔棚改项目和河北张家口一级开发项目,规划建筑面积合计约130万平方米,在建和签约项目累计达23个,土地面积超3000万平方米。今年2月,还通过旗下金融平台首金资本新晋获得北京平谷金海湖项目,定位改善和度假型产品,加强在传统主力地区的优势。

  根据计划,未来长三角和大湾区将占20%-25%的投资比例,从目前的布局配比上,这两大城市群还有不少成长潜力。自2014年首创置业进入上海以来,对长三角地区有步骤地逐渐深入,不但在上海拿下浦东、新浦、杨浦等项目,同时还在2017年布局杭州。就在今年2月,首创还首次进入苏州,在长三角市场形成鼎立之势,区域布局进一步深化。

  粤港澳大湾区,则是首创置业的着重发力点。今年2月,《粤港澳大湾区发展规划纲要》颁布,将粤港澳大湾区定位为充满活力的世界级城市群,提出以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎,支持珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等城市发展成为具有竞争力的重要节点城市,粤港澳大湾区的重要性可见一斑。在这一行业竞争最激烈的区域,首创置业做到提早布局,去年首次进入了广州、佛山两地,形成了深圳-广州双核引擎,进一步完善在大湾区核心城市布局,加大区域优势。

  与此同时,首创置业也在寻找具备发展活力和潜力的城市,择机进入新市场。今年3月,首创联合闽系房企拿下厦门地块,首次进入福建市场,而厦门一度是热点二线城市的“四小龙”之一,福建则是华南地区极具经济活力的区域,首创正尝试在更多有潜力的市场寻求机遇。

  在今年3月的年报季上,多位行业头部掌门人均表达出,今年一、二线市场回温,三、四线市场下探的预判。数据显示,到去年年底,首创置业在一线和热点二线城市的土地储备占比分别为55%和32%,约占总储备量的90%。

  根据规划,今年预计新增供货为727亿元,三大城市群占比接近80%。在强投资战略部署下,今年一季度获取土地平均溢价率仅为9%,为后续的质量发展提供保障,可见首创置业为市场蓄力做了充足准备。

  高效运营,优化融资结构

  作为一家市属老牌国企,在行业大发展的背景下,不仅要跑得快,还要跑得稳。如何在“快周转,强投资”的目标之下,同时获得稳定的财务支持,以及高效的经营运转,是考验一家房企长久发展的核心。

  从过去一年的年报来看,首创置业在财务上仍然表现出稳健的发展态势。去年首创置业毛利率达到26%,和上年基本持平,仍然保持行业较高水平。在去年充分融资、加大投资的情况下,到去年年底保持总资产负债率77.49%,和上年77.42%的水平基本持平,资产负债率基本保持稳定。债务结构上,一年内到期债务占比27%,较去年年初的43%大幅下降16个百分点,大幅降低短期偿债压力。

  事实上,过去一年,金融监管加强、去杠杆、信贷紧缩的大背景下,渠道趋紧、成本上升是行业融资的主旋律。中指研究院数据显示,2018年房企综合融资成本较上年上升1-3个百分点,企业间分化加剧。

  在这一背景下,首创置业凭借国企信用优势和良好的资本形象,保持了稳定的融资成本。到去年年底,存量债务平均融资成本5.45%,仅比2017年5.07%的融资成本高0.38个百分点,在同行业保持较低水平。

  同时,在债券市场直接融资还创下多个发行纪录,年内完成5亿美元债券发行,票面利率3.875%,创2018年以来最低美元债发行利率;下半年发行的二期公司债,其中三年期利率4.16%,五年期利率4.50%,创年内同期限房企公司债券利率新低。另外,新发行了总计40亿规模的银行间永续中票,3+N年期的平均收益率仅为6.2%,是当时地产永续中票发行单笔最大发行规模和发行利率新低。

  通过永续中票的申报与发行,首创置业成功打通银行间市场这一最大的债券市场与债券融资渠道,对后续资本市场融资有重大意义,并进一步优化了公司债务期限结构,有效促进公司财务的安全与稳健。

  今年3月,首创置业公告表示,正于近期考虑进行供股计划,预期每10股本公司现有股份,将发行不多于5股供股股份,已发行股份总数预计将不超过50%。这是自2006年增发以来,首次进行供股计划。首创置业高层在业绩会上表示,供股目的是为了改善股本结构,改善公司目前股本融资受限、核心资本不足的情况,并可以降低公司负债比率,为未来更多项目投资和发展空间做准备。

  从融资端优势和供股计划来看,首创置业一方面利用自身优势获得资源,另一方面通过各种方式适应行业的市场化进程,以标准化流程提高企业运营效率,降低成本。最为明显的就是在去年提出“拿地3个月报建、6个月开工、9个月开盘”的“369”的快周转标准下,项目开盘平均速度提速58天,一些核心城市项目甚至超越这一标准,实现当年拿地当年开盘的。

  另外,自2016年开始实施的“3300行动”,通过三级成本科目或分部分项细度的精细化成本测算,固化各区域、各业态刚需类产品的单方运营成本标准,当年实现优化目标成本3.8亿,建安成本优化1.38%,总包结算变化率控制低于2.5%,同时对超过1000家供应商优胜劣汰,为提升品质、优化成本奠定了坚实基础。

  多元创新,探索行业新领域

  从“黄金十年”到“白银时代”,中国房地产大红利的远去已是行业共识。如何在多远业务上寻找出路抢占先机,是近年来地产企业不断探索的方向。

  首创置业自2009年进入商业地产领域以来,通过首创奥莱项目,已经先后在一、二线城市和消费热点城市完成商业布局,进入“新零售”领域。到去年年底,首创置业实现布奥莱布局17个城市,其中开业10个项目,全年营业额同比增长58%达到51亿元,距离“2020年20城”目标仅一步之遥。

  去年首创置业还投入76亿元,用于在长租公寓、文创与高科技产业地产等创新领域。其中,近年来在行业最热的长租公寓领域内,首创置业已经快速布局并入市。北京房山和园和天津双港和寓已于去年9月和10月先后开业,北京房山和园和优客工场合作,融入居住、娱乐、商业、服务等多项功能,实现建设成为具备职业和居住为一体的,新型青年活力社区,而这一运营模式也已得到初步验证。

  在这一基础上,首创置业还发挥国有企业优势,抓住集体土地租赁政策机遇,在位于北京东南五环的朝阳十八里店,获得总建面积43万平方米、北京最大的集体土地租赁项目,未来可提供上万套房源,对于首创置业在一线城市长租公寓领域的市场占有率,提供了有效补充。

  而在文创行业,由砖墙厂房改造的郎园创业园,已经发展到第十个年头。去年,郎园Vintage项目租金达12元/平/天,成为全国唯一租金高于CBD办公的文创园,入驻企业实现年产值106亿元。这样的运营成绩也在业界获得认可,并通过管理运营输出,落地到石景山的郎园park,以及朝阳郎园station等项目之上。同时,还在去年获得北京詠园和传媒经营总部项目,其中位于北二环核心区的詠园,定位非遗创新发展平台示范园,未来将汇集30多个行业非遗资源,预计将在2019年开园。

  与此同时,首创置业也在尝试在高科技产业地产领域发力。去年11月,首创置业位于中关村的IC-Park项目开园,已经引入超过30家高科技企业入驻,入驻企业年产值预计超过270亿元,平均每公顷产值达到40亿元,是行业标准水平的5倍。

  从传统住宅地产,到“新零售”商业地产,再到创新型多元产业项目,在丰富土储、优化财务结构的基础上,首创置业一直在进行多种尝试。通过城市聚焦,产品强化,产业多元,让企业在加速规模化的道路上,做到保质增长,稳健发展。

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