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老牌孵化器孔雀机构面临强拆 亟待破除同质化魔咒

孵化器 慕华|2016-04-29 16:18:07|来源:蔡辉299

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继春节前后“地库”孵化器宣告转让之后,深圳又一老牌孵化器“孔雀机构”因拖欠租金和物业管理费等相关费用近日面临强拆。孔雀机构创始人陈鹏福坦承遭遇资金链断裂。

  继春节前后“地库”孵化器宣告转让之后,深圳又一老牌孵化器“孔雀机构”因拖欠租金和物业管理费等相关费用近日面临强拆。孔雀机构创始人陈鹏福坦承遭遇资金链断裂,“收入来源以收租为主占65%左右,其次为增值服务占20%。”南都记者走访广州多家孵化器发现,在“孵化器”这层华丽外衣的包裹下,二房东的本质令其盈利结构过度依赖租金收入,很多孵化器租金占比大多在6 0 %左右,即便是运营良好的孵化器也仅能保持盈亏平衡。

老牌孵化器孔雀机构面临强拆 亟待破除同质化魔咒

  三年租金涨幅近40%

  近日,深圳一家老牌孵化器遭遇强拆的消息在创业圈内炸开了锅。

  位于深圳南山科兴科学园的众创空间“孔雀机构”因拖欠物管连续三个月的租金和物业管理费等相关费用遭遇强拆,60多个创业团队被临时要求撤场。

  孔雀机构创始人陈鹏福在接受南都记者采访时坦承拖租事实,并将之归结于房租价格飞涨和孵化器资金周转危机。

  据陈鹏福透露,孔雀机构孵化器的盈利模式和大多数孵化器相似,包括三个方面:以租金收益为保底占到总收入60%到65%;其次是创业增值服务,包括基础的法务财务税务等培训,核心的创业导师服务和融资顾问服务占到20%到30%。“其他业务从商业角度不方便透露”,陈鹏福称,“政府补贴太少占不到比例。”

  “4月20日还在跟物业(深圳正中物业经营管理有限公司)协商缓交租金计划,没想到21日物业开始派人拆迁,清理创业团队”,陈鹏福对正中物业的强拆行为表示强烈不满,“如果没有外部突发因素的影响,孔雀机构是可以保证盈亏平衡运营良好的。”

  陈鹏福口中的“突变”有两个方面:一是2015年9月,前海旧城改造,孔雀机构位于前海的孵化器外部施工环境导致入住率从96%急转直下到40%以下,该分支于去年底关闭掉;另一方面“物业公司希望以146元/平方米租金加上14元/平方米物业费的价格租给新客户,这一价格远远高于孔雀机构2013年签订的110元/平方米的租金水平。”

  孔雀机构的被强拆固然有上述事件的影响,但孵化器对租金收入的过度依赖使其难以摆脱“二房东”的身份,孔雀机构并不是个例。

  近日南都记者实地走访了广州地区的多家孵化器,了解到其收入来源都以租金为主,对于盈利状况则纷纷表示“仍处于投资期”或“不看重短期盈利”,即便是目前运营良好的孵化器也都游走在盈亏平衡的边缘。

  “我们在2015年6月成立,位于天河区金星大厦4、5层,每个月租金20万左右。目前有55个大学生创业团队,孵客创业公社为其免费提供场地15个月;另有90多个来自社会的创业团队,其中有35个使用其封闭空间月租3000到4000元,余下入驻在开放区,月租50 0元。”在广州创业音乐晚会现场,孵客创业公社的项目经理给南都记者算了这样一笔账。

  据了解,孵客创业公社的盈利模式主要分为三个部分:租赁、增值服务和投资项目的股份增值。“目前靠租金和培训等增值服务保持基本盈亏平衡,已经算是运营很不错的了”,该项目经理透露,现在租金收入在15万左右,占到总收入的60%。政府的补贴主要是场地租金,一年30万封顶。

  房地产转型的新路径?

  陈鹏福表示孔雀机构在2014年底到2015年的巅峰期入住率达到90%以上,随后一路走低。“入住率的急转直下是运营危机的起因”,陈鹏福称,但对于具体入住团队的数量、类型及原因则“不接受采访”。

  “我们通过创业大赛吸引优质项目参加,对优胜项目提供免费入住或者资金支持,另外也会举办周末沙龙等活动”,田宸赫称,“目前的入住率为60 %到80%。”

  无极道产业金融中心董事长孙政权则向南都记者透露,他们孵化器的客源储备来自于移动互联网大赛中积累的几万个项目。“招募团队有三方面要求,首先市场要够大,至少10个亿,能容纳5到10家上市公司;其次项目有核心竞争力包括技术资源等;第三看团队有没有干劲”,孙政权称。

  孵客创业公社则表示,其依赖于五山高校区的创业资源,入住率保持在90%以上。

  但并非所有孵化器都有充足的客源储备。与此形成对比的是,某“首批国家级众创空间”仅有一个两人团队、两台电脑在其中办公。南都记者在海珠区“洋湾2025创新岛”看到,其2013年挂牌的“海珠电子商务产业园”至今仍有大量空置,三楼仅有3家企业在正常办公,一楼的企业早已人去楼空,二楼则仍在装修。

  “有很多孵化器建了之后不知道怎么运营,这是一个很奇怪的现象,怎么能没有持续的项目资源和定位就去建孵化器呢”,曾帮助过部分孵化器运营,目前租赁了上述创新岛二层空间的纳赛尔公司有关人士表示,不排除有些公司把孵化器当做了房地产转型的一种方式。

  亟待破除同质化魔咒

  即便是有项目入驻的孵化器仍然面临同质化严重的问题。“移动互联网创业门槛比较低,只要有一台电脑就可以上班”,孙政权称。据广州市天河科信局卢志斌透露,天河区的创业项目以软件技术、移动互联网为主,占到50 %左右,剩下50%有智能硬件、生态农业、文化创意、风头创投等。

  移动互联网是创业热潮,也是众多孵化器看中的蓝海,但纳赛尔却对这一现象表示担忧。“很多技术专业背景出身的学生都一窝蜂地去做A PP和平台,一方面专业技术被废置,另一方面,当接触到他们商业模式的时候又出现营销、用户、市场,所有的都指向两个字‘烧钱’模式。”为此纳赛尔希望走差异化路线,围绕智能制造增加智能工厂、智能生产和智能物流三个领域的孵化器,“研究院的科研成果可以为智能制造服务,这些孵化器之间也是互相支撑的而不是单纯复制模仿。”

  对于孵化器来说,依靠租金、服务等维持的盈亏平衡只是保证它们不会立刻死去的基本条件,投资收益才是长远之计。

  实际上,虽然采访中诸多孵化器提及政策补贴对营收影响甚少,但从天河区专项基金政策看,其对拔尖的优秀园区的补贴却是很高。比如面向“上一年度区财政新增贡献园区排名前30位”的“企业贡献奖”最高达200万元,而面向垂直领域的“服务外包奖”及“原始游戏动漫奖”也均有几十万的补贴金额,相比于孵客创业、孔雀机构等孵化器,这几乎是其全年收入。

本文来源:蔡辉299

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